来自 配资炒股 2020-01-12 16:14 的文章

华泰股票配资开户陷阱预见2020?方正证券夏

  “行业整体规模的高增长可能已经到了瓶颈。”方正证券房地产首席分析师夏亦丰对时代财经表示。据了解,百强房企2019年权益销售金额月均同比增速为5.56%,远不及去年的34.82%,增速大幅缩水,行业整体规模增速较前两年显著放缓,行业持续高增长的趋势或终将“触顶”。

  2019年,在中央明确“稳地价、稳房价、稳预期”的目标定调下,市场调控趋于常态化,信贷层面逐渐收紧,房地产市场基本保持稳定。即使全国商品房销售金额将再次创下历史新高,有望突破16万亿元,但市场对于2020年行业的增长态势不再那么乐观。

  方正证券预计2020年的房地产市场销售面积同比增速在-2%~0之间,预计销售金额仍会有个位数增长。光大证券认为,2020年全国商品房销售面积将下滑8.5%,而贝壳研究院给出的销售面积跌幅预测则在2%左右。多家机构一致认为,在销售额能够保持微增的情况下,销售面积被认为将有所下滑。

  同时,房企在设定目标时,也显得颇为谨慎。面对2020年,规模突破6000亿元的恒大定下了约8%的增幅;渝派黑马房企金科为2020年定下的目标也仅为2000亿元,约11%的增幅。相较于过往几年成倍的增长幅度,2020年各房企将更多的会考虑回款率和利润率的提升。

  换言之,触顶的房地产市场,实际上面临的是行业由增量市场开始向存量市场过渡的开始。房地产增量市场进入下半场之后,行业玩家核心竞争力的重要性将突显出来,未来房企不是简单粗暴的资金实力的比拼,而是对综合能力的考量。

  面对这样的大环境,夏亦丰指出,房企应该将重心聚焦在去杠杆和稳销售上,并持续深耕自己熟悉的土壤,从产品端发力,以适应不断变换的消费者需求,增加产品溢价。而不是继续以往粗放的开发模式,在没有深入研判的情况下,就为了全国化扩张而贸然进军新的城市。

  夏亦丰认为,在预期市场降温、房企偿债高峰临近的大背景下,应当提高内生性资金的营运能力,审慎投资和加速回款最为关键。

  以下为时代财经对方正证券房地产首席分析师夏亦丰的采访实录:

  时代财经:您觉得用哪几个词可以概括2019年的房地产市场?

  夏亦丰:政策真空、融资紧、分化加剧、抢人大战、物管风口全面来袭。

  时代财经:在您看来,2020年整体市场走势会是怎样的?随着因城、因区、因时施策的调控逻辑进一步提出和落实,2020年的房地产市场会有一些什么样的变化?

  夏亦丰:年底经济工作会议再度提及“三稳”的主基调长期不变,重申了“不把房地产作为短期刺激经济的手段”,因此“稳”字将贯穿今年整个房地产市场。我们预计2020年的销售面积同比增速在-2%~0之间,预计销售金额仍会有个位数增长。随着“因城施策”的进一步实施,我们认为市场会出现“三个平衡”,首先是中央与地方之间的平衡,地方可以围绕中央的政策主基调进行局部微调;第二是各城市之间的动态平衡,城市分化会加剧,并且都将有自己独立的城市周期;第三是供需平衡,在需求端短期平稳微降的情况下,供给端逐步实现差异化,最终实现“高端住房有限制但市场化、中端住房是中流砥柱但价格可控、低端住房有保障有选择可租赁”。

  我们认为2020年一线城市的新房成交面积将维持较强的韧性,预计平均房价仅有小幅上涨。截止到2019年11月,四个一线城市的成交面积为2664万平米,同比增长25%。一线城市在经历了连续两年的两位数负增长之后,开始进入上行通道,2020将延续上涨的趋势,不过整体房价不会出现太大的普涨,但会有结构性的机会,仍然看好深圳的潜力。

  二线城市整体成交量预计平稳微涨,持续看好城市群中的核心城市、具有特定产业和人口增量的二线城市。一方面,基本面较好的二线城市的潜在购房需求是较多的,但被严格的限购限贷政策所抑制,近两年的观望情绪比较重。随着市场走势保持平稳,部分城市的落户政策放宽,例如四季度以来,南京、天津、昆明、成都、长沙、佛山等多个城市相继发布人才引进政策和购房新政。因此将会有很大一部分的刚需陆续释放出来。另一方面,有产业基础支撑和人口持续净流入的二线城市也会在明年的“因城施策”中受益。另外,我们观察了各城市的在校小学生人数,它更好的反映了城市多阶段的真实潜在需求,西安、武汉的同比增速都超过了8%,这两个城市相对来说需求的持续性可能会更强。

  三四线城市成交量预计将负增长,但房价较难出现大幅下跌。目前来看,三四线城市的销售动能略有放缓,2019年1-11月的累计销售面积增速大约在-3.3%,是继2014年以来首次转负。我们认为2020年三四线的动能将会继续下滑,一方面是因为2019年棚改开工量减半对2020年的销售贡献减弱,另一方面,三四线的改善性需求将出现阶段性的放缓。从2015年以来三四线城市的土地成交楼面价一直攀升,因此我们预计房价不太会出现整体性的大幅下滑,部分区域可能会有结构性的调整。